导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(z圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么hù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为2圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么94.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么