5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qícos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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